Tp.HCM: Rối bời hậu thí điểm phân lô hộ lẻ

Theo khảo sát, chỉ riêng xã Thới Tam Thôn, huyện Hóc Môn, đã có hơn 1.000 hộ dân mua nền dự án phân lô hộ lẻ chưa được cấp chủ quyền. Cá biệt, khu phố 1, P.15, Q.Tân Bình, có đến 5 dự án thí điểm phân lô hộ lẻ với cả trăm hộ dân đang chờ được cấp chủ quyền.

3 thế hệ vẫn còn … chờ

Ông Lê Minh Quang, Tổ trưởng tổ 2, Khu phố 1, (P.15, Q.Tân Bình), cho biết căn nhà ông đang ở đã trải qua 3 thế hệ vẫn chưa có chủ quyền nhà đất. Căn nhà đã xuống cấp, số người lại tăng lên, muốn sửa chữa, cơi nới gì cũng không được. Người dân mong mỏi và đã nhiều lần làm việc với chủ đầu tư , cũng như  kiến nghị lên chính quyền địa phương, nhưng không ăn thua.

Căn hộ của ông Quang nằm trong dự án Khu nhà ở hẻm 51 Phan Huy Ích, do Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng Tân Bình làm chủ đầu tư. Đây là dự án thí điểm phân lô hộ lẻ đã được Kiến trúc sư trưởng Tp.HCM (nay là Sở QHKT) chấp thuận năm 1996. Theo phê duyệt ban đầu, dự án chia 60 lô nhưng thực tế hiện nay lên đến 90 lô. Chủ đầu tư phải xin điều chỉnh quy hoạch, UBND Q.Tân Bình cũng đã chấp thuận.

Lý do số hộ gia tăng, chủ đầu tư cho hay, vì Bộ Quốc phòng sau khi tiếp nhận 11 nền đất đã phân thành 22 nền. Bên cạnh đó, một số hộ dân không có đủ kinh phí xây dựng cũng tự ý chia nhỏ bán bớt. Ngoài ra, chủ đầu tư đã tự ý chuyển 185 m2 đất sân chơi công cộng thành đất ở, và tiếp tục phân lô bán. Theo Sở TNMT, sau khi điều chỉnh quy hoạch diện tích khu dân cư này đã tăng thêm 444 m2, nên đề nghị chủ đầu tư phải trình bày nguồn gốc pháp lý để có cơ sở trình UBND Tp.HCM điều chỉnh ranh đất dự án và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Chủ đầu tư lý giải phần đất tăng thêm là do diện tích đất thu hồi thuộc quy hoạch hành lang kênh Tham Lương và đường Phan Huy Ích giảm 345 m2. Bên cạnh đó, một số hộ không chừa khoảng lùi phía sau nhà làm phát sinh thêm 98 m2.

Dự án khu dân cư Hồ Bắc (Q.Tân Bình), công viên cây xanh chỉ còn là một mảnh nhỏ.

Ông Lê Thái Bình, ngụ 15/2 Phan Huy Ích  (P.15, Q.Tân Bình), cho biết năm 2002 ông mua nền đất tại khu dân cư Hồ Bắc, do Công ty TNHH thương mại xây dựng Hồ Bắc làm chủ đầu tư. Theo hợp đồng giao dịch, bên bán có trách nhiệm hoàn thành cơ sở hạ tầng, và sau 6 tháng sẽ có chủ quyền cấp quận. Thế nhưng đến năm 2009, cơ sở hạ tầng vẫn rất nhếch nhác: vỉa hè bằng đất, hệ thống cấp nước không có, hệ thống thoát nước không hoạt động được vì ống thoát nước chỗ có, chỗ không… nên khi các cơ quan chức năng kiểm tra đã yêu cầu chủ đầu tư phải hoàn thiện hạ tầng để có cơ sở cấp chủ quyền. “Chờ mãi chủ đầu tư cũng không làm, nên chúng tôi sốt ruột bàn nhau hùn tiền vào làm lại đường, hệ thống thoát nước. Tổng chi phí ngót ngét 1 tỷ đồng, chủ đầu tư chỉ góp 15- 20 %, còn lại của người dân”, ông Bình kể. Vậy mà gần 10 năm nay, chủ quyền nhà đất của ông vẫn chưa có. Nhiều lần liên hệ để giải quyết vấn đề nhưng chủ tư đều  tránh mặt.

Thí điểm tràn lan

Chủ trương phân lô hộ lẻ  được Tp.HCM áp dụng thí điểm từ năm 1998, trên cơ sở các dự án đầu tư xây dựng phải tuân theo quy hoạch chi tiết 1/500 đã được Kiến trúc sư trưởng Tp.HCM (nay là Sở QHKT) chấp thuận. Tiếng là thí điểm nhưng chủ trương này lại được thực hiện tại cả 24 quận, huyện. Theo rà soát của Sở Xây dựng toàn thành phố, có 201 dự án phân lô hộ lẻ với 34.955 nền đất, trong đó nhiều nhất là dự án phân lô của các doanh nghiệp, với 102 dự án gồm 14.727 nền đất. Song số nền đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà chỉ chiếm 47,8%.

Đây lẽ ra đã là một chương trình tốt, vừa phù hợp với nhu cầu của người dân vừa góp phần cải thiện cảnh quan kiến trúc đô thị. Tuy nhiên, do sự buông lỏng quản lý, thiếu kiểm tra, giám sát của địa phương và các cơ quan chức năng, dẫn đến tình trạng hầu hết các dự án không được triển khai đúng quy hoạch. Các sai phạm chủ yếu là không đúng thiết kế nhà mẫu (về chiều cao, tầng cao, chỉ giới, mật độ xây dựng…) , sử dụng sai công năng (quy hoạch là nhà ở nhưng tự ý chỉnh sửa làm nhà hàng, phòng khám bệnh…), không  đầu tư hoặc xây dựng sơ sài hệ thống hạ tầng (nhất là hệ thống giao thông và thoát nước).

Các hộ lẻ trong dự án khu dân cư hẻm 51, phường 15, Tân Bình, tự ý chia nhỏ và xây dựng không theo quy hoạch. - Ảnh: Quy Nhi

Đặc biệt một sai phạm nghiêm trọng mà dự án cũng mắc phải là tự ý phân lô bán nền phần đất sử dụng cho công trình công cộng (chợ, công viên cây xanh, trường học) và tự điều chỉnh lại tổng thể mặt bằng không theo quy hoạch được duyệt. Hậu quả là quy hoạch và bộ mặt của TP trở nên rối loạn. Đến khi truy cứu trách nhiệm thì có chủ đầu tư đã giải tán, có chủ đầu tư còn nhưng không có khả năng tài chính để khắc phục.

Điển hình là quy hoạch do Kiến trúc sư trưởng Tp.HCM phê duyệt Khu dân cư Hồ Bắc diện tích 0,8 ha. Nhưng chủ đầu tư đem cả đất công viên cây xanh phân lô bán nền. Sau đó chỉ mua lại 2 lô để bù vào diện tích cây xanh bị thiếu. Năm 2009, chủ đầu tư đã chỉnh sửa lại quy hoạch và được Sở QHKT phê duyệt, trong đó đất dân cư là 0,43 ha và đất cây xanh- thể dục thể thao là 0,1 ha, chia thành 26 lô nhà kề phố. Nhưng trên thực tế, khu đất này đã được chia thành 58 lô, trong đó có 34 căn hộ đã được xây dựng. Số nền còn lại năm 2004 Q.Tân Bình đình chỉ không cho xây dựng, nên  hộ dân phải thuê nhà ở hoặc rao bán lại với giá rẻ. Và cũng vì vậy đa số các lô hộ lẻ đều không đủ điều kiện cấp chứng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà.

Nhà nước và người dân khắc phục?

Trong buổi làm việc với Ban Pháp chế HĐND Tp.HCM mới đây, ông Nguyễn Văn Bền - Giám đốc sở Xây dựng, cho rằng sai phạm thuộc trách nhiệm của chủ đầu tư và cơ quan quản lý Nhà nước chứ người dân không có lỗi. Vì thế cần bắt buộc nhà đầu tư phải bỏ tiền chấn chỉnh, khắc phục, cần thiết phải cưỡng chế. Trường hợp chủ đầu tư không có khả năng kinh tế để khắc phục, Nhà nước phải bỏ tiền để chấn chỉnh. Sở Xây dựng đã đề xuất giải pháp chấn chỉnh và được UBND Tp.HCM chấp thuận.

Cụ thể, đối với dự án sai quy hoạch, mẫu nhà, chủ đầu tư phải lập hồ sơ xin điều chỉnh cục bộ dự án, nếu việc điều chỉnh không gây ảnh hưởng đến quy hoạch chung. Những căn nhà đã tồn tại trước thời điểm Nghị định 23/2009/NĐ-CP (về xử phạt hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản, khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý phát triển nhà ở và công sở), thì vẫn cho tồn tại đến khi điều chỉnh quy hoạch. Những dự án xâm phạm đến đất công trình công cộng, địa phương phải nghiên cứu cân đối các chỉ tiêu quy hoạch của khu vực khác bù vào, đồng thời bắt buộc chủ đầu tư phải bỏ tiền đền bù hoặc mua lại phần đất tại khu vực cân đối đó. Đối với những dự án chưa đầu tư hoặc chưa hoàn chỉnh hạ tầng, bắt buộc chủ đầu tư phải bỏ tiền khắc phục. Trường hợp chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện, địa phương tổ chức lấy ý kiến các hộ dân trong dự án đóng góp kinh phí hoàn chỉnh hạ tầng.

Trên cơ sở giải pháp chung của sở, các địa phương xem xét nghiên cứu áp dụng và có đề xuất  xử lý với từng dự án cụ thể. Hiện nay, nhiều quận huyện đã có giải pháp tích cực, nhanh chóng sửa sai, đồng thời chuyển cơ quan điều tra xác minh, khởi tố vụ án đối với các chủ dự án sai phạm.
(Theo BaoDatviet )